Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2014 года, принятое по делу N А65-18136/2014 судьей Никулиной И.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "БРИЗ", г. Казань (ОГРН 1021603275275, ИНН 1658028871),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
с привлечением третьего лица - Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани, г. Казань,
в отсутствие сторон и третьего лица,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БРИЗ" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 17351 на земельный участок общей площадью 8605 кв. м с кадастровым номером 16:50:100404:221, расположенный по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. Кулахметова, пункты договора аренды изложены в следующей редакции:
п.1.4.3. прочее: земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
п. 1.6. исключен.
п. 2.4. <1> Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
п. 2.6. Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка.
п. 3.1. Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя.
В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю.
Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.
Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли, Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.
п. 3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору производится по истечении одного месяца с даты фактической передачи земельного участка арендатору.
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.
Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.
п. 3.8. При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.
В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права.
п.3.9. При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п. п. 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка).
п.5.1.5. на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.
п.5.2.6. ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним.
п.5.2.15. <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.
В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа.
- п.6.1.6. требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;
- п.п. 6.1.2, 7.2., п. 7.3., 7.4., 7.6. из текста договора исключены.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с этим неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, проект договора аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 г. N 391. Поскольку Комитет является органом, который выступает от имени муниципального образования города Казани и не может изменить утвержденные условия договора аренды, предложенные замечания по пунктам 1.4, 1.6, 2.4, 2.6, 3.1, 3.5, 5.1, 5.2.6, п. 5.2.15, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6, 8.6 не могут быть приняты. В части начисления неустойки ответчик считает, что применение неустойки (штрафа, пени) является лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г. Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 13.09.2012 года N 8009 истцу предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок кадастровый N 16:50:100404:221 площадью 8605 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Кулахметова, для целей строительства торгового комплекса по ул. Кулахметова.
Согласно п. 2.1 данного постановления истцу поручено заключить договор аренды с ответчиком (л.д. 22).
26.05.2014 г. истцом получен проект договора N 17351 аренды земельного участка в отношении вышеуказанного земельного участка.
Истец, ознакомившись с проектом договора аренды N 17351, не согласился с предложенной ответчиком редакцией некоторых пунктов и условий договора, направил ответчику протокол разногласий к договору аренды земельного участка (л.д. 20-21).
29.07.2014 г. истцу поступило письмо от ответчика, согласно которому протокол разногласий об исключении пунктов 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 и изменения пунктов 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6 не принимаются и отклоняются от согласования, а изменения в п. 3.9. договора принимаются.
При этом Комитет земельных и имущественных отношений в письме уведомил общество об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на то, что заключение такого рода договоров должно осуществляться только по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани", соответственно изменение его условий не допускается (л.д. 14).
Поскольку Комитет земельных и имущественных отношений договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По мнению истца, пункты 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 должны быть исключены из договора, а пункты 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6 изменены и изложены в редакции истца.
С учетом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, а также с учетом письменных уточнений истца, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Поскольку в проекте договора не оговорено о гарантиях прав арендатора, возможных правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, суд счел возможным включить в п. 1.4.3., не имеющий текстового содержания, сведения о том, что земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
Пункт 1.6 Комитетом в проекте договора изложен в следующей редакции: "На момент подписания Договора стороны не имеют претензий к состоянию передаваемого предмета Договора и его характеристикам".
Истец пояснил, что земельный участок фактически не освобожден. Ответчик доказательств обратного суду не представил, в связи с этим данное положение пункта не соответствует действительности и подлежит исключению из условий договора.
Пункт 2.4. <1> (Редакция арендодателя: "Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.7 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. До момента его государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 ГК РФ.).
В соответствии с п. 2.1 договора стороны определили, что договор действует до 11.09.2016 г., такой договор подлежит государственной регистрации, что соответствует возникновению прав и обязанностей по договору.
Необходимость государственной регистрации договора обусловлена требованиями статей 131, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что заявленное истцом не противоречит действующему законодательству, п. 2.4 обоснованно изложен в редакции истца: "Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации".
Пункт 2.6. распространяет действие договора на отношения, возникшие до его заключения с момента принятия уполномоченного органа решения о предоставлении земельного участка, а равно с момента перехода к Арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, и в иных случаях, указанных в главе IV "Особые условия" настоящего Договора.
Истец не согласен с данной редакцией в силу того, что пункт 3 статьи 433, статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации признают договор заключенным лишь с момента его государственной регистрации.
В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Поскольку данный момент является спорным и стороны не пришли к согласию, суд с учетом положений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также учитывая положения п. 2 ст. 433 ГК РФ, полагает обоснованным изложение пункта 2.6. в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка".
Ввиду установления судом факта возникновения обязательств по договору с момента фактической передачи имущества, суд также пришел к выводу, что начисление арендной платы должно начинаться только с фактической передачи имущества, а завершаться после прекращения фактического использования земельного участка. При этом обоснованным условием суд полагает отсутствие начисления арендной платы в случае бездействия арендодателя по принятию имущества обратно.
Кроме этого, обоснованным является отражение в пункте договора основания возникновения арендных отношений в случае приобретения по сделке находящегося на земельном участке объекта - с момента государственной регистрации права на этот объект, то есть, возникновения права собственности на него.
В силу изложенного, суд правомерно изложил п. 3.1 в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю. Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.
Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.".
Пункт 3.5. договора в редакции ответчика содержит обязанность начисления пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю с 01.11.2013 г., по истечении 1 месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка прошедшего кадастровый государственный учет и по истечении 3 месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка не прошедшего кадастровый государственный учет.
Однако суд считает, что данные условия не могут быть включены в договор, поскольку у истца возникает обязанность платить арендную и уплачивать пени в период времени, когда истец не будет распоряжаться земельным участком, в связи с этим п. 3.5. принят в редакции истца: "В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".
При этом судом обоснованно изменена редакция пункта 3.5 договора и принята с учетом положений пункта 3.1, а именно: "Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору производится по истечении одного месяца с даты фактической передачи земельного участка арендатору.".
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.
При этом истец согласился с редакцией ответчика в отношении порядка зачисления поступающих платежей, а именно: "Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.".
Суд первой инстанции правомерно включил в договор п. 3.8. в редакции истца: "При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.
В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права".
Пункт п. 3.9. обоснованно принят в редакции истца: "При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п. п. 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка)".
Истец полагает, что в договор подлежит включению пункт 5.1.5, предусматривающий его права на возмещение убытков, аналогичные правам арендодателя.
Ответчик считает, что данный пункт некорректен в части возмещения затрат арендатора на проведение улучшения земельного участка.
Поскольку договором предусмотрено право арендодателя на возмещение убытков, суд полагает обоснованным включение в договор такого права и на стороне арендатора в силу свободы договора и равенства субъектов. При этом указание истца на возмещение ему затрат по улучшению земельного участка суд полагает подлежащим отклонению, поскольку если данные затраты являются убытками, при доказанности они подлежат включению в их состав, а указание на однозначное возмещение арендатору затрат по улучшению на основании расчетов арендатора, является нарушением принципа равенства субъектов. В связи с этим данный пункт подлежит изложению в следующей редакции:
Пункт 5.1.5...на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.
Пункт 5.2.6. предусматривает внесение арендной платы, в том числе, за все время просрочки возврата, в порядке и сроки, установленные, в том числе, уведомлениями арендодателя. Истец полагает подлежащими исключению данные условия, ответчик полагает, что они соответствуют нормам закона.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указание на оплату аренды при просрочке возврата соответствует нормам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом указание на оплату в порядке и сроки, определенными в уведомлениях арендодателя, исключены, поскольку уведомления, фактически, носят односторонний характер напоминаний и не формируют размер арендной платы и сроки внесении платежа. Эти данные могут быть установлены и изменены только законом или соглашением сторон.
В связи с этим суд пункт 5.2.6 изложил в следующей редакции:...ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним".
По пункту 5.2.15. истец полагает, что в данном пункте целесообразно указание на представление арендодателю доказательств передачи документов в регистрирующий орган в пятидневный срок не с момента подписания договора, а с момента выдачи его арендодателем арендатору, в силу следующего.
На основании Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче договора купли-продажи или договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города Казани, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 28 июня 2012 г. N 4301, оформленные договоры (подписанные проекты договора и акта приема-передачи с обеих сторон) выдаются заявителю не ранее, чем через 5 рабочих дней после получения МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" подписанного арендатором проекта договора. В связи с этим истец опасается, что им будут нарушены положения договора о передаче документов на регистрацию, ввиду позднего получения их от арендодателя.
Ответчик не возражает относительно такой формулировки пункта, но указывает, что он не может быть изменен, поскольку договор является типовым, утвержденным постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 года N 391.
На основании вышеизложенного, суд принял данный пункт в редакции истца, изложив его следующим образом: "Пункт 5.2.15 <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.
В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа".
Пункт 6.1.2. истец просит исключить из договора, поскольку он противоречит статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик возражений не представил. Суд считает довод истца обоснованным, данный пункт подлежащим исключению.
Пункт 6.1.6. истец полагает достаточным указания в этом пункте того, что арендодатель вправе требовать только уплаты арендной платы за все время просрочки возврата земельного участка. Ответчик указывает, что он вправе требовать, в том числе, неустойку и убытки. Суд пришел к выводу об указании на выплату арендной платы и возмещение убытков арендодателю, поскольку право на возмещение убытков арендатору по условиям договора также предоставлено. В связи с этим данный пункт излагается в следующей редакции:... требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии.
По пунктам 7.2, 7.3 и пункту 7.4. согласие сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто. При таких обстоятельствах арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).
В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанные пункты подлежат исключению из договора.
Доводы Комитета в апелляционной жалобе о том, что следует включить в договор аренды пункты в части неустойки, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. Реализуя принцип свободы договора, его стороны по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его недействительность (статьи 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку стороны в добровольном порядке не достигли соглашения в части штрафа за нарушение дополнительных обязательств арендатора, оснований для включения таких условий посредством решения суда не имеется, при этом арендодатель не лишен возможности применить меры гражданской ответственности, предусмотренные действующим законодательством.
При этом доводы Комитета в апелляционной жалобе о том, что применение неустойки (штрафа, пени) является лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г. Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством, не являются основанием для отмены судебного акта.
По пункту 7.4. договора суд полагает, поскольку судом из условий договора были исключены условия о неустойке, включение в договор условия об их уплате являются нецелесообразным.
Пункт 7.6. суд полагает подлежащим исключению, поскольку ответчик и его должностные лица не наделены полномочиями, рассматривающими дела об административных правонарушениях земельного законодательства. В связи с этим включение данного пункта в договор нецелесообразно.
Доводы Комитета в апелляционной жалобе о невозможности изменения условий типового договора отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные нормы права, а также учитывая, что спорный земельный участок фактически находится в пользовании ответчика, суд апелляционной инстанции признает правильными изложенные пункты договора в редакции суда первой инстанции, а также в связи с этим обоснованно судом исключены из договора аренды пункты 1.6, 6.1.2, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6.
Кроме этого, сохранение в редакции ответчика некоторых положений договора противоречит иным условиям договора аренды в редакции, предложенной ответчиком, в частности моменту возникновения обязанности по оплате арендованного земельного участка.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в частности, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 года, принятое по делу N А65-18136/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2015 N 11АП-18530/2014 ПО ДЕЛУ N А65-18136/2014
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N А65-18136/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2014 года, принятое по делу N А65-18136/2014 судьей Никулиной И.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "БРИЗ", г. Казань (ОГРН 1021603275275, ИНН 1658028871),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
с привлечением третьего лица - Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани, г. Казань,
в отсутствие сторон и третьего лица,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БРИЗ" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 17351 на земельный участок общей площадью 8605 кв. м с кадастровым номером 16:50:100404:221, расположенный по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. Кулахметова, пункты договора аренды изложены в следующей редакции:
п.1.4.3. прочее: земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
п. 1.6. исключен.
п. 2.4. <1> Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
п. 2.6. Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка.
п. 3.1. Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя.
В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю.
Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.
Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли, Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.
п. 3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору производится по истечении одного месяца с даты фактической передачи земельного участка арендатору.
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.
Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.
п. 3.8. При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.
В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права.
п.3.9. При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п. п. 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка).
п.5.1.5. на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.
п.5.2.6. ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним.
п.5.2.15. <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.
В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа.
- п.6.1.6. требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;
- п.п. 6.1.2, 7.2., п. 7.3., 7.4., 7.6. из текста договора исключены.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с этим неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, проект договора аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 г. N 391. Поскольку Комитет является органом, который выступает от имени муниципального образования города Казани и не может изменить утвержденные условия договора аренды, предложенные замечания по пунктам 1.4, 1.6, 2.4, 2.6, 3.1, 3.5, 5.1, 5.2.6, п. 5.2.15, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6, 8.6 не могут быть приняты. В части начисления неустойки ответчик считает, что применение неустойки (штрафа, пени) является лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г. Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 13.09.2012 года N 8009 истцу предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок кадастровый N 16:50:100404:221 площадью 8605 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Кулахметова, для целей строительства торгового комплекса по ул. Кулахметова.
Согласно п. 2.1 данного постановления истцу поручено заключить договор аренды с ответчиком (л.д. 22).
26.05.2014 г. истцом получен проект договора N 17351 аренды земельного участка в отношении вышеуказанного земельного участка.
Истец, ознакомившись с проектом договора аренды N 17351, не согласился с предложенной ответчиком редакцией некоторых пунктов и условий договора, направил ответчику протокол разногласий к договору аренды земельного участка (л.д. 20-21).
29.07.2014 г. истцу поступило письмо от ответчика, согласно которому протокол разногласий об исключении пунктов 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 и изменения пунктов 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6 не принимаются и отклоняются от согласования, а изменения в п. 3.9. договора принимаются.
При этом Комитет земельных и имущественных отношений в письме уведомил общество об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на то, что заключение такого рода договоров должно осуществляться только по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани", соответственно изменение его условий не допускается (л.д. 14).
Поскольку Комитет земельных и имущественных отношений договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По мнению истца, пункты 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 должны быть исключены из договора, а пункты 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6 изменены и изложены в редакции истца.
С учетом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, а также с учетом письменных уточнений истца, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Поскольку в проекте договора не оговорено о гарантиях прав арендатора, возможных правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, суд счел возможным включить в п. 1.4.3., не имеющий текстового содержания, сведения о том, что земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
Пункт 1.6 Комитетом в проекте договора изложен в следующей редакции: "На момент подписания Договора стороны не имеют претензий к состоянию передаваемого предмета Договора и его характеристикам".
Истец пояснил, что земельный участок фактически не освобожден. Ответчик доказательств обратного суду не представил, в связи с этим данное положение пункта не соответствует действительности и подлежит исключению из условий договора.
Пункт 2.4. <1> (Редакция арендодателя: "Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.7 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. До момента его государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 ГК РФ.).
В соответствии с п. 2.1 договора стороны определили, что договор действует до 11.09.2016 г., такой договор подлежит государственной регистрации, что соответствует возникновению прав и обязанностей по договору.
Необходимость государственной регистрации договора обусловлена требованиями статей 131, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что заявленное истцом не противоречит действующему законодательству, п. 2.4 обоснованно изложен в редакции истца: "Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации".
Пункт 2.6. распространяет действие договора на отношения, возникшие до его заключения с момента принятия уполномоченного органа решения о предоставлении земельного участка, а равно с момента перехода к Арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, и в иных случаях, указанных в главе IV "Особые условия" настоящего Договора.
Истец не согласен с данной редакцией в силу того, что пункт 3 статьи 433, статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации признают договор заключенным лишь с момента его государственной регистрации.
В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Поскольку данный момент является спорным и стороны не пришли к согласию, суд с учетом положений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также учитывая положения п. 2 ст. 433 ГК РФ, полагает обоснованным изложение пункта 2.6. в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка".
Ввиду установления судом факта возникновения обязательств по договору с момента фактической передачи имущества, суд также пришел к выводу, что начисление арендной платы должно начинаться только с фактической передачи имущества, а завершаться после прекращения фактического использования земельного участка. При этом обоснованным условием суд полагает отсутствие начисления арендной платы в случае бездействия арендодателя по принятию имущества обратно.
Кроме этого, обоснованным является отражение в пункте договора основания возникновения арендных отношений в случае приобретения по сделке находящегося на земельном участке объекта - с момента государственной регистрации права на этот объект, то есть, возникновения права собственности на него.
В силу изложенного, суд правомерно изложил п. 3.1 в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю. Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.
Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.".
Пункт 3.5. договора в редакции ответчика содержит обязанность начисления пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю с 01.11.2013 г., по истечении 1 месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка прошедшего кадастровый государственный учет и по истечении 3 месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка не прошедшего кадастровый государственный учет.
Однако суд считает, что данные условия не могут быть включены в договор, поскольку у истца возникает обязанность платить арендную и уплачивать пени в период времени, когда истец не будет распоряжаться земельным участком, в связи с этим п. 3.5. принят в редакции истца: "В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".
При этом судом обоснованно изменена редакция пункта 3.5 договора и принята с учетом положений пункта 3.1, а именно: "Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору производится по истечении одного месяца с даты фактической передачи земельного участка арендатору.".
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.
При этом истец согласился с редакцией ответчика в отношении порядка зачисления поступающих платежей, а именно: "Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.".
Суд первой инстанции правомерно включил в договор п. 3.8. в редакции истца: "При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.
В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права".
Пункт п. 3.9. обоснованно принят в редакции истца: "При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п. п. 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка)".
Истец полагает, что в договор подлежит включению пункт 5.1.5, предусматривающий его права на возмещение убытков, аналогичные правам арендодателя.
Ответчик считает, что данный пункт некорректен в части возмещения затрат арендатора на проведение улучшения земельного участка.
Поскольку договором предусмотрено право арендодателя на возмещение убытков, суд полагает обоснованным включение в договор такого права и на стороне арендатора в силу свободы договора и равенства субъектов. При этом указание истца на возмещение ему затрат по улучшению земельного участка суд полагает подлежащим отклонению, поскольку если данные затраты являются убытками, при доказанности они подлежат включению в их состав, а указание на однозначное возмещение арендатору затрат по улучшению на основании расчетов арендатора, является нарушением принципа равенства субъектов. В связи с этим данный пункт подлежит изложению в следующей редакции:
Пункт 5.1.5...на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.
Пункт 5.2.6. предусматривает внесение арендной платы, в том числе, за все время просрочки возврата, в порядке и сроки, установленные, в том числе, уведомлениями арендодателя. Истец полагает подлежащими исключению данные условия, ответчик полагает, что они соответствуют нормам закона.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указание на оплату аренды при просрочке возврата соответствует нормам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом указание на оплату в порядке и сроки, определенными в уведомлениях арендодателя, исключены, поскольку уведомления, фактически, носят односторонний характер напоминаний и не формируют размер арендной платы и сроки внесении платежа. Эти данные могут быть установлены и изменены только законом или соглашением сторон.
В связи с этим суд пункт 5.2.6 изложил в следующей редакции:...ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним".
По пункту 5.2.15. истец полагает, что в данном пункте целесообразно указание на представление арендодателю доказательств передачи документов в регистрирующий орган в пятидневный срок не с момента подписания договора, а с момента выдачи его арендодателем арендатору, в силу следующего.
На основании Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче договора купли-продажи или договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города Казани, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 28 июня 2012 г. N 4301, оформленные договоры (подписанные проекты договора и акта приема-передачи с обеих сторон) выдаются заявителю не ранее, чем через 5 рабочих дней после получения МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" подписанного арендатором проекта договора. В связи с этим истец опасается, что им будут нарушены положения договора о передаче документов на регистрацию, ввиду позднего получения их от арендодателя.
Ответчик не возражает относительно такой формулировки пункта, но указывает, что он не может быть изменен, поскольку договор является типовым, утвержденным постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 года N 391.
На основании вышеизложенного, суд принял данный пункт в редакции истца, изложив его следующим образом: "Пункт 5.2.15 <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.
В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа".
Пункт 6.1.2. истец просит исключить из договора, поскольку он противоречит статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик возражений не представил. Суд считает довод истца обоснованным, данный пункт подлежащим исключению.
Пункт 6.1.6. истец полагает достаточным указания в этом пункте того, что арендодатель вправе требовать только уплаты арендной платы за все время просрочки возврата земельного участка. Ответчик указывает, что он вправе требовать, в том числе, неустойку и убытки. Суд пришел к выводу об указании на выплату арендной платы и возмещение убытков арендодателю, поскольку право на возмещение убытков арендатору по условиям договора также предоставлено. В связи с этим данный пункт излагается в следующей редакции:... требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии.
По пунктам 7.2, 7.3 и пункту 7.4. согласие сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто. При таких обстоятельствах арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).
В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанные пункты подлежат исключению из договора.
Доводы Комитета в апелляционной жалобе о том, что следует включить в договор аренды пункты в части неустойки, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. Реализуя принцип свободы договора, его стороны по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его недействительность (статьи 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку стороны в добровольном порядке не достигли соглашения в части штрафа за нарушение дополнительных обязательств арендатора, оснований для включения таких условий посредством решения суда не имеется, при этом арендодатель не лишен возможности применить меры гражданской ответственности, предусмотренные действующим законодательством.
При этом доводы Комитета в апелляционной жалобе о том, что применение неустойки (штрафа, пени) является лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г. Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством, не являются основанием для отмены судебного акта.
По пункту 7.4. договора суд полагает, поскольку судом из условий договора были исключены условия о неустойке, включение в договор условия об их уплате являются нецелесообразным.
Пункт 7.6. суд полагает подлежащим исключению, поскольку ответчик и его должностные лица не наделены полномочиями, рассматривающими дела об административных правонарушениях земельного законодательства. В связи с этим включение данного пункта в договор нецелесообразно.
Доводы Комитета в апелляционной жалобе о невозможности изменения условий типового договора отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные нормы права, а также учитывая, что спорный земельный участок фактически находится в пользовании ответчика, суд апелляционной инстанции признает правильными изложенные пункты договора в редакции суда первой инстанции, а также в связи с этим обоснованно судом исключены из договора аренды пункты 1.6, 6.1.2, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6.
Кроме этого, сохранение в редакции ответчика некоторых положений договора противоречит иным условиям договора аренды в редакции, предложенной ответчиком, в частности моменту возникновения обязанности по оплате арендованного земельного участка.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в частности, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 года, принятое по делу N А65-18136/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)