Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной рыночной стоимости объекта, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя, как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-130/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, обязании Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта недвижимости,
установил:
Обращаясь в Московский городской суд с заявлением, Общество с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *. В связи с тем, что решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и в соответствии со ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации также просило обязать Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта указанного недвижимого имущества в размере * рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости.
В обосновании заявления ссылается на то, что указанное здание включено в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г. Москвы от 29.11.2013 года N 772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущества осуществляется исходя из их кадастровой стоимости. Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рубля * коп. Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество. В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности ООО "Динамо-Петровский парк XXI век" направило в адрес комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В результате рассмотрения представленных документов Комиссией принято решение отклонить заявление (Решение от 29.09.2014 г. N 51-2699/2014). Согласно отчету N 1403072 от 25.03.2014 г. ООО "ППО-Консалт", рыночная стоимость на дату по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (01.01.2013) составляет * рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 15.04.2014 г. N 300/02-14, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков" согласно которого, отчет соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания и договора на оценку.
Представители ООО "Динамо-Петровский парк XXI век" по доверенности К.П., К.М. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили суд установить кадастровую стоимость здания соответствующей рыночной, обязать Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта указанного недвижимого имущества в размере * рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости, представили письменные пояснения независимого оценщика, ходатайствовали о проведении судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности В., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности по доверенности С. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявления отказать, представили письменные возражения на отчет об оценке и отчет N 19/15 ООО "Меридиан-Эко", согласно которого рыночная стоимость указанного объекта недвижимости * рублей.
Представители Управления Росреестра по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменном отзыве указывается на необоснованность требований заявителя и отсутствии оснований для их удовлетворения.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.
Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы (пункт 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель Общество с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" (ООО "Динамо-Петровский парк XXI век") является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *.
Указанное здание представляет собой нежилое 6 этажное (подземных этажей - 3), общей площадью * кв. м, находится в САО, в деловом и культурно-историческом центре Москвы, удаленность от Кремля примерно 7 км.
Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рубля * коп.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости указанного выше здания равной его рыночной стоимости, Общество с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" представило отчет N 1403072 от 25.03.2014 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества здания общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена без учета НДС в размере * руб., с учетом НДС в размере * руб.
В информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости "RWAY" N 213, декабрь 2013 года указаны основные характеристики рынка Москвы за декабрь 2012 год, из которых следует, что запрашиваемые цены предложений за 1 кв. м офисных зданий составляли: класс А от * до * долларов США, класс В+ от * до * долларов США, класс В- от * до * долларов США, класс С от * до * долларов США.
Как следует из отчета, представленного заявителем, оцениваемый объект недвижимости относится к офисным помещениям класса В+, итоговая рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки без учета НДС составляет * руб.
Согласно Экспертному заключению N 300/02-14 на отчет N 1403072, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков", указанный отчет соответствует требованиям "Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135 ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, соответствует требованиям технического задания договора на оценку, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта признаны обоснованными.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29.09.2014 г. N 51-2699/2014 заявление ООО "Динамо-Петровский парк XXI век" о пересмотре кадастровой стоимости здания отклонено.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте N 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13).
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (п. 14).
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п. 15).
Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при оценке объекта недвижимости, здания, расположенного по адресу: г. Москва, *, оценщик применил доходный и сравнительный подходы, затратный подход не применял.
Однако, при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости не имеется.
Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
В отчете, представленном заявителем, в качестве объектов-аналогов N 1 и 2 в рамках сравнительного подхода используются здания офисного назначения (стр. 49, таблица 5.1.1, копии объявлений приведены на стр. 107 - 108 Отчета). В копиях объявлений отсутствуют сведения о наличии в указанных зданиях помещений торгового назначения. По данным, приведенным на стр. 36 Отчета, а также по данным фотоматериалов (стр. 40 Отчета), в состав оцениваемого здания входят, в том числе и помещения торгового назначения. Ввиду отсутствия в описание объектов-аналогов сведений о наличие и размере площадей торгового назначения, отсутствует возможность определить, как и в каком размере учтен фактор наличия у оцениваемого здания помещений торгового назначения.
Вместе с тем, учет данного фактора необходим в связи с тем, что объекты коммерческой недвижимости торгового и офисного назначения имеют различную стоимость. Для подтверждения данного факта в отчете приведена копия страницы из Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "RWAY", N 213, корректировок на "Площадь объекта", "Класс объекта", Прочие отличия", приведенные в таблице 5.1.6 (стр. 54 Отчета) не соответствуют размерам корректировок, приведенных в описании указанных корректировок (стр. 52 Отчета), что нарушает принцип однозначности, определенный п. 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
О нарушении принципа однозначности при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта свидетельствует также следующее:
- в таблице 5.1.6 (стр. 54 Отчета) корректировка на "площадь объекта" указана в размере 1 для всех объектов-аналогов, в то время как на стр. 52 Отчета корректировка на "площадь объекта" объекта-аналога N 1 указана в размере 0,75, объекта-аналога N 2 - 0,75, объекта-аналога N 3 - 0,85;
- корректировка на "класс объекта" объекта-аналога N 1 указана в размере 0,75, объекта-аналога N 2 - 0,75, объекта-аналога N 3 - 0,85, в то время как на стр. 52 Отчета корректировка на "класс объекта" объекта-аналога N 1 указана в размере 1,21, объекта-аналога N 2 - 1, объекта-аналога N 3 - 1,21.
корректировка на "прочие отличия" объекта-аналога N 1 указана в размере 1,21, объекта-аналога N 2 - 1, объекта-аналога N 3 - 1,21, в то время как на стр. 52 Отчета приведено "...Прочих отличий между объектами-аналогами и оцениваемым объектом выявлено не было...". Соответственно корректировка должна равняться 1.
Таким образом, при составлении отчета был нарушен принцип однозначности, что не позволяет суду сделать вывод о правильности определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Также при определении затрат на воспроизводство здания введение поправки на различие в высоте этажей является необоснованным и не требуется, поскольку высота этажа объекта аналога так же как и оцениваемого объекта составляет "до 5,5" метров. Данная ошибка влияет на результаты расчетов, при этом не имеет значения в меньшую или большую сторону изменится рыночная стоимость оцениваемого объекта, поскольку результат в любом случае не будет соответствовать заявленному размеру рыночной стоимости.
Применяя доходный подход, и определяя величину прибыли предпринимателя в целях настоящей оценки в рамках данного отчета, оценщик использовал данные, приведенные в статье к.т.н. Я. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости" (http://cpcpa.ru/Publications/004/), указав, что согласно данной статье, минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области" (стр. 70 Отчета), однако представленный заявителем отчет не содержит обоснование использования в расчетах прибыли предпринимателя в размере 11%. Как следует из указанной статьи, скриншот которой приведен в пояснениях представителя Департамента имущества города Москвы, "...Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается: Москва - не ниже 15... 18%...", прибыль предпринимателя при строительстве офисных зданий в г. Москве составляет от 31% до 68%, что дает суду при наличии недостоверных сведений сомневаться в правильности отчета. (п. 4 ФСО N 3).
Учитывая вышеприведенные сведения, суд приходит к выводу о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости применение процента прибыли предпринимателя в размере 11 является необоснованным, соответственно стоимость объекта оценки при этих исходных данных снизилась примерно на 30 процентов, в связи чем, представленный отчет и по этим причинам не может быть признан достоверным.
Кроме того, при определении потенциального валового дохода за помещения, входящие в состав оцениваемого здания, в рамках доходного подхода (стр. 62 Отчета, таблица 5.2.6) используется арендопригодная площадь помещений, без учета вспомогательных площадей. Ввиду отсутствия в описании объектов-аналогов сведений о включении/не включении в величину арендной ставки коридорного коэффициента, использование арендопригодной площади без учета вспомогательной площади является необоснованным, что также нарушает принцип обоснованности (п. 4 ФСО N 3).
При наличии недостоверных и противоречивых данных отчете, а также неправильном расчете рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, с учетом вышеприведенного, суд не может считать определенный размер рыночной стоимости обоснованным и достоверным с точки зрения законодательства РФ в области оценочной деятельности, поскольку указанный отчет составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки.
Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета (экспертное заключение N 300/02-14 на отчет N 1403072 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества) носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, при отсутствии гарантии точности исходных данных, что также следует из содержания самого экспертного заключения, в котором имеется вывод о том, что величина рыночной стоимости не может быть определена экспертом в рамках вида проводимой экспертизы без проведения повторной оценки с подготовкой соответствующего вида экспертного заключения, юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отраженного в экспертируемом заключении специалиста, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.
В ходе рассмотрения дела представителем заявителя ООО "Динамо-Петровский-XXI век" заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 01.01.2013 года без учета налога на добавленную стоимость (НДС) и с учетом НДС.
Необходимость проведения по делу экспертизы представитель заявителя обосновал наличием со стороны представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы возражений по представленному заявителем отчету, подготовленному ООО "ППО-КОНСАЛТ".
Исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, учитывая положения статей 67, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом в назначении судебной экспертизы было отказано, поскольку указание закона о возможности назначения судебной экспертизы и требование одной из сторон сами по себе не создают обязанности суда ее назначить, необходимость назначения экспертизы по делу должна быть обоснована лицами, участвующими в деле.
Суд, отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по делу, исходил из того, что наличие возражений со стороны заинтересованных лиц на представленный заявителем отчет, а также несогласие заявителей с этими возражениями (письменные пояснения независимого оценщика ООО "ППО-Консалт") само по себе не влечет необходимость проведения экспертизы, поскольку проведение экспертизы должно быть обусловлено объективными причинами, а не субъективными пожеланиями сторон.
Учитывая, что в силу положений ст. ст. 56, 57, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации достаточность доказательств определяется судом, суд приходит к выводу, что в данном случае заявленные требования могут быть разрешены без проведения экспертизы, поскольку оснований для удовлетворения заявленных требований об установлении рыночной стоимости равной * рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости, у суда не имеется в виду недостоверности представленного отчета по вышеизложенным обстоятельствам, в то время как уточненных требований о размере рыночной стоимости спорного объекта представителем ООО "Динамо-Петровский-XXI век" заявлено не было.
Доводы представителя заявителя о завышенном размере установленной кадастровой стоимости со ссылкой на то, что в условиях настоящей экономической ситуации снизился спрос на коммерческую недвижимость не имеют правового значения для рассмотрения данного спора, а кроме того опровергаются выводами, изложенными в отчете оценщика ООО "ППО-КОНСАЛТ" (стр. 17 отчета), из содержания которых следует, что по итогам 2012 года объем поглощения офисных площадей на 35% больше, чем в прошлом году, что говорит об активности со стороны арендаторов/покупателей на рынке.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, * равной рыночной стоимости, суд также принимает во внимание представленный представителем Департамента имущества города Москвы отчет N 19/15 в соответствии с которым рыночная стоимость указанного здания равняется * рублей, возражений на который представителем заявителя не представлено.
Исходя из того, что требования об установлении рыночной стоимости удовлетворению не подлежат, у суда отсутствуют основания для возложения на Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве обязанности внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, принадлежащего на праве собственности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рублей, обязании Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости указанную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-130/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в качестве новой кадастровой стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной рыночной стоимости объекта, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя, как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 3-130/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-130/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, обязании Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта недвижимости,
установил:
Обращаясь в Московский городской суд с заявлением, Общество с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *. В связи с тем, что решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и в соответствии со ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации также просило обязать Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта указанного недвижимого имущества в размере * рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости.
В обосновании заявления ссылается на то, что указанное здание включено в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г. Москвы от 29.11.2013 года N 772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущества осуществляется исходя из их кадастровой стоимости. Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рубля * коп. Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество. В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности ООО "Динамо-Петровский парк XXI век" направило в адрес комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В результате рассмотрения представленных документов Комиссией принято решение отклонить заявление (Решение от 29.09.2014 г. N 51-2699/2014). Согласно отчету N 1403072 от 25.03.2014 г. ООО "ППО-Консалт", рыночная стоимость на дату по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (01.01.2013) составляет * рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 15.04.2014 г. N 300/02-14, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков" согласно которого, отчет соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания и договора на оценку.
Представители ООО "Динамо-Петровский парк XXI век" по доверенности К.П., К.М. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили суд установить кадастровую стоимость здания соответствующей рыночной, обязать Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта указанного недвижимого имущества в размере * рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости, представили письменные пояснения независимого оценщика, ходатайствовали о проведении судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности В., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности по доверенности С. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявления отказать, представили письменные возражения на отчет об оценке и отчет N 19/15 ООО "Меридиан-Эко", согласно которого рыночная стоимость указанного объекта недвижимости * рублей.
Представители Управления Росреестра по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменном отзыве указывается на необоснованность требований заявителя и отсутствии оснований для их удовлетворения.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.
Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы (пункт 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель Общество с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" (ООО "Динамо-Петровский парк XXI век") является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *.
Указанное здание представляет собой нежилое 6 этажное (подземных этажей - 3), общей площадью * кв. м, находится в САО, в деловом и культурно-историческом центре Москвы, удаленность от Кремля примерно 7 км.
Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рубля * коп.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости указанного выше здания равной его рыночной стоимости, Общество с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" представило отчет N 1403072 от 25.03.2014 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества здания общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена без учета НДС в размере * руб., с учетом НДС в размере * руб.
В информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости "RWAY" N 213, декабрь 2013 года указаны основные характеристики рынка Москвы за декабрь 2012 год, из которых следует, что запрашиваемые цены предложений за 1 кв. м офисных зданий составляли: класс А от * до * долларов США, класс В+ от * до * долларов США, класс В- от * до * долларов США, класс С от * до * долларов США.
Как следует из отчета, представленного заявителем, оцениваемый объект недвижимости относится к офисным помещениям класса В+, итоговая рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки без учета НДС составляет * руб.
Согласно Экспертному заключению N 300/02-14 на отчет N 1403072, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков", указанный отчет соответствует требованиям "Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135 ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, соответствует требованиям технического задания договора на оценку, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта признаны обоснованными.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29.09.2014 г. N 51-2699/2014 заявление ООО "Динамо-Петровский парк XXI век" о пересмотре кадастровой стоимости здания отклонено.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте N 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13).
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (п. 14).
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п. 15).
Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при оценке объекта недвижимости, здания, расположенного по адресу: г. Москва, *, оценщик применил доходный и сравнительный подходы, затратный подход не применял.
Однако, при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить суду сделать вывод о достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в заявленном размере оцениваемого объекта недвижимости не имеется.
Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
В отчете, представленном заявителем, в качестве объектов-аналогов N 1 и 2 в рамках сравнительного подхода используются здания офисного назначения (стр. 49, таблица 5.1.1, копии объявлений приведены на стр. 107 - 108 Отчета). В копиях объявлений отсутствуют сведения о наличии в указанных зданиях помещений торгового назначения. По данным, приведенным на стр. 36 Отчета, а также по данным фотоматериалов (стр. 40 Отчета), в состав оцениваемого здания входят, в том числе и помещения торгового назначения. Ввиду отсутствия в описание объектов-аналогов сведений о наличие и размере площадей торгового назначения, отсутствует возможность определить, как и в каком размере учтен фактор наличия у оцениваемого здания помещений торгового назначения.
Вместе с тем, учет данного фактора необходим в связи с тем, что объекты коммерческой недвижимости торгового и офисного назначения имеют различную стоимость. Для подтверждения данного факта в отчете приведена копия страницы из Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "RWAY", N 213, корректировок на "Площадь объекта", "Класс объекта", Прочие отличия", приведенные в таблице 5.1.6 (стр. 54 Отчета) не соответствуют размерам корректировок, приведенных в описании указанных корректировок (стр. 52 Отчета), что нарушает принцип однозначности, определенный п. 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
О нарушении принципа однозначности при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта свидетельствует также следующее:
- в таблице 5.1.6 (стр. 54 Отчета) корректировка на "площадь объекта" указана в размере 1 для всех объектов-аналогов, в то время как на стр. 52 Отчета корректировка на "площадь объекта" объекта-аналога N 1 указана в размере 0,75, объекта-аналога N 2 - 0,75, объекта-аналога N 3 - 0,85;
- корректировка на "класс объекта" объекта-аналога N 1 указана в размере 0,75, объекта-аналога N 2 - 0,75, объекта-аналога N 3 - 0,85, в то время как на стр. 52 Отчета корректировка на "класс объекта" объекта-аналога N 1 указана в размере 1,21, объекта-аналога N 2 - 1, объекта-аналога N 3 - 1,21.
корректировка на "прочие отличия" объекта-аналога N 1 указана в размере 1,21, объекта-аналога N 2 - 1, объекта-аналога N 3 - 1,21, в то время как на стр. 52 Отчета приведено "...Прочих отличий между объектами-аналогами и оцениваемым объектом выявлено не было...". Соответственно корректировка должна равняться 1.
Таким образом, при составлении отчета был нарушен принцип однозначности, что не позволяет суду сделать вывод о правильности определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Также при определении затрат на воспроизводство здания введение поправки на различие в высоте этажей является необоснованным и не требуется, поскольку высота этажа объекта аналога так же как и оцениваемого объекта составляет "до 5,5" метров. Данная ошибка влияет на результаты расчетов, при этом не имеет значения в меньшую или большую сторону изменится рыночная стоимость оцениваемого объекта, поскольку результат в любом случае не будет соответствовать заявленному размеру рыночной стоимости.
Применяя доходный подход, и определяя величину прибыли предпринимателя в целях настоящей оценки в рамках данного отчета, оценщик использовал данные, приведенные в статье к.т.н. Я. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости" (http://cpcpa.ru/Publications/004/), указав, что согласно данной статье, минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области" (стр. 70 Отчета), однако представленный заявителем отчет не содержит обоснование использования в расчетах прибыли предпринимателя в размере 11%. Как следует из указанной статьи, скриншот которой приведен в пояснениях представителя Департамента имущества города Москвы, "...Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается: Москва - не ниже 15... 18%...", прибыль предпринимателя при строительстве офисных зданий в г. Москве составляет от 31% до 68%, что дает суду при наличии недостоверных сведений сомневаться в правильности отчета. (п. 4 ФСО N 3).
Учитывая вышеприведенные сведения, суд приходит к выводу о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости применение процента прибыли предпринимателя в размере 11 является необоснованным, соответственно стоимость объекта оценки при этих исходных данных снизилась примерно на 30 процентов, в связи чем, представленный отчет и по этим причинам не может быть признан достоверным.
Кроме того, при определении потенциального валового дохода за помещения, входящие в состав оцениваемого здания, в рамках доходного подхода (стр. 62 Отчета, таблица 5.2.6) используется арендопригодная площадь помещений, без учета вспомогательных площадей. Ввиду отсутствия в описании объектов-аналогов сведений о включении/не включении в величину арендной ставки коридорного коэффициента, использование арендопригодной площади без учета вспомогательной площади является необоснованным, что также нарушает принцип обоснованности (п. 4 ФСО N 3).
При наличии недостоверных и противоречивых данных отчете, а также неправильном расчете рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, с учетом вышеприведенного, суд не может считать определенный размер рыночной стоимости обоснованным и достоверным с точки зрения законодательства РФ в области оценочной деятельности, поскольку указанный отчет составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки.
Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета (экспертное заключение N 300/02-14 на отчет N 1403072 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества) носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, при отсутствии гарантии точности исходных данных, что также следует из содержания самого экспертного заключения, в котором имеется вывод о том, что величина рыночной стоимости не может быть определена экспертом в рамках вида проводимой экспертизы без проведения повторной оценки с подготовкой соответствующего вида экспертного заключения, юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отраженного в экспертируемом заключении специалиста, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.
В ходе рассмотрения дела представителем заявителя ООО "Динамо-Петровский-XXI век" заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 01.01.2013 года без учета налога на добавленную стоимость (НДС) и с учетом НДС.
Необходимость проведения по делу экспертизы представитель заявителя обосновал наличием со стороны представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы возражений по представленному заявителем отчету, подготовленному ООО "ППО-КОНСАЛТ".
Исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, учитывая положения статей 67, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом в назначении судебной экспертизы было отказано, поскольку указание закона о возможности назначения судебной экспертизы и требование одной из сторон сами по себе не создают обязанности суда ее назначить, необходимость назначения экспертизы по делу должна быть обоснована лицами, участвующими в деле.
Суд, отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по делу, исходил из того, что наличие возражений со стороны заинтересованных лиц на представленный заявителем отчет, а также несогласие заявителей с этими возражениями (письменные пояснения независимого оценщика ООО "ППО-Консалт") само по себе не влечет необходимость проведения экспертизы, поскольку проведение экспертизы должно быть обусловлено объективными причинами, а не субъективными пожеланиями сторон.
Учитывая, что в силу положений ст. ст. 56, 57, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации достаточность доказательств определяется судом, суд приходит к выводу, что в данном случае заявленные требования могут быть разрешены без проведения экспертизы, поскольку оснований для удовлетворения заявленных требований об установлении рыночной стоимости равной * рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости, у суда не имеется в виду недостоверности представленного отчета по вышеизложенным обстоятельствам, в то время как уточненных требований о размере рыночной стоимости спорного объекта представителем ООО "Динамо-Петровский-XXI век" заявлено не было.
Доводы представителя заявителя о завышенном размере установленной кадастровой стоимости со ссылкой на то, что в условиях настоящей экономической ситуации снизился спрос на коммерческую недвижимость не имеют правового значения для рассмотрения данного спора, а кроме того опровергаются выводами, изложенными в отчете оценщика ООО "ППО-КОНСАЛТ" (стр. 17 отчета), из содержания которых следует, что по итогам 2012 года объем поглощения офисных площадей на 35% больше, чем в прошлом году, что говорит об активности со стороны арендаторов/покупателей на рынке.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, * равной рыночной стоимости, суд также принимает во внимание представленный представителем Департамента имущества города Москвы отчет N 19/15 в соответствии с которым рыночная стоимость указанного здания равняется * рублей, возражений на который представителем заявителя не представлено.
Исходя из того, что требования об установлении рыночной стоимости удовлетворению не подлежат, у суда отсутствуют основания для возложения на Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве обязанности внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Динамо-Петровский парк XXI век" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, принадлежащего на праве собственности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рублей, обязании Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Москве внести в государственный кадастр недвижимости указанную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 01.01.2013 г. в качестве новой кадастровой стоимости, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)