Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-148/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Стройсервисбыт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Закрытое акционерное общество "Стройсервисбыт" 29 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Причальный проезд, вл. 2, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ЗАО "Стройсервисбыт" мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представители ЗАО "Стройсервисбыт" (по доверенности) К., А. поддержали заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) С., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы П., требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ЗАО "Стройсервисбыт" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, * (свидетельство о государственной регистрации права *).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО "Стройсервисбыт" представило отчет об оценке от 10 июня 2014 года N Н-1406035 (далее отчет N Н-1406035), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 07 июля 2014 года N 032/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N Н-1406035 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 декабря 2014 года N 51-3571/2014 отклонено заявление ЗАО "Стройсервисбыт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
По мнению оценщика, применение доходного подхода не представляется возможным по следующим причинам:
- "отсутствует рынок по сдаче в аренду аналогичных объектов (земельных участков с разрешенным использованием под дачное строительство)";
- "оценщик не обладает информацией о проекте застройки оцениваемых земельных участков, следовательно, невозможно смоделировать поток расходов, связанных с освоением этих земельных участков, и доходов, которые будут генерировать освоенные участки" (страница 34 отчета N Н-1406035).
Вышеуказанные причины отказа от доходного подхода относятся к земельным участкам, имеющим разрешенное использование (дачное строительство), отличное от разрешенного использования объекта оценки.
Таким образом, отказ от применения доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки в условиях развитого рынка коммерческой недвижимости в городе Москве и наличия доходоприносящей недвижимости на участке (административные и производственные здания) в отчете N Н-1406035 не обоснован.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Объект оценки - земельный участок площадью 5133 кв. м (СЗАО, срединная зона (между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД), 1 км от ТТК, разрешенное использование: объекты размещения научных, исследовательских, проектных, инновационных центров (1.2.7); участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9).
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в городе Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:
- земельный участок площадью 4600 кв. м (ВАО, периферийная зона (за МКАД 1 км), 9 км от ТТК, разрешенное использование: для строительства промышленных объектов, возможное использование: административно-складской, торгово-развлекательный комплекс) (объект-аналог N 1);
- земельный участок площадью 4700 кв. м (САО, периферийная зона (у МКАД), 11 км от ТТК, разрешенное использование: для строительства коммерческо-делового центра, возможное использование: коммерческо-деловой центр) (объект-аналог N 2);
- земельный участок площадью 5400 кв. м (ЮВАО, периферийная зона (за МКАД 1 км), 9 км от ТТК, разрешенное использование: прочие, возможное использование: строительство административного особняка (объект-аналог N 3).
Таким образом, при применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своему местоположению существенно отличающиеся от местоположения объекта оценки.
В отчете N Н-1406035 корректировка на местоположение определяется путем сравнения средних уровней кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы по 9 виду разрешенного использования (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) (страницы 46 - 47).
В результате вносятся следующие корректировки на местоположение:
- 0% для объекта-аналога N 1 (периферийная зона (за МКАД 1 км);
- - 17% для объекта-аналога N 2 (периферийная зона (у МКАД);
- - 10% для объекта-аналога N 3 (периферийная зона (за МКАД 1 км).
Таким образом, к ценам всех объектов-аналогов, имеющих худшие характеристики местоположения (расположены за МКАД или у МКАД) по сравнению с объектом оценки (расположен в срединной зоне в 1 км от ТТК) вносятся понижающие или нулевые корректировки.
В то же время средние уровни кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы не могут использоваться для определения комплексной корректировки на местоположение, так как они не учитывают таких важных ценообразующих факторов, как удаленность от центра города, станций метрополитена, городских магистралей, т.е. локальных факторов местоположения.
Вышеизложенное является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, в соответствии с которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б").
Следовательно, корректировки, вносимые в цены объектов-аналогов, также должны определяться по объектам, относящимся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющим сопоставимые с объектом оценки ценообразующие факторы, что в данном случае оценщиком не учтено.
Так, корректировка на местоположение определялась оценщиком по 9 виду разрешенного использования (для размещения производственных объектов), в то время как объекты-аналоги N 2 и 3 предполагают исключительно административно-деловое использование.
Оценщик, применяя корректировку на обеспеченность инженерными коммуникациями для объектов-аналогов, исходил из того, что для всех объектов-аналогов "возможно подключение ко всем необходимыми коммуникациям", однако имеющиеся в отчете N Н-1406035 материалы не подтверждают, по мнению суда, названное обстоятельство.
Так, объявление о продаже объекта-аналога N 2 не содержит каких-либо сведений относительно обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями (страница 61 отчета N Н-1406035).
В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отражено, что "коммуникации в зоне досягаемости" (страница 61 отчета N Н-1406035).
Вместе с тем что подразумевается в данном случае под зоной досягаемости ни в объявлении, ни в отчете N Н-1406035 не раскрывается.
Из отчета N Н-1406035 (страница 48) усматривается, что у объекта оценки на участке имеются водопровод, канализация, электричество, газ.
В объявлении о продаже объекта-аналога N 3 в качестве такой характеристики земельного участка, как обеспеченность коммуникациями, отражено: газ, канализация, вода, электричество (страница 62 отчета N Н-1406035).
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что объект оценки и объект-аналог N 3 по такому элементу сравнения, как обеспеченность инженерными коммуникациями, отличий не имеют, тем не менее, оценщиком для данного объекта-аналога применена повышающая корректировка по указанному показателю 35%, что, в конечном итоге, повлияло на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта, определенную оценщиком.
В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.
В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Понятия достаточности и достоверности содержатся в пункте 19 ФСО N 1.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В таблице "ценовое зонирование земельных участков" на страницах 26 - 29 отчета N Н-1406035 представлены данные по предложению земельных участков преимущественно рядом с МКАД (расположены по внутренней или внешней стороне МКАД) различного разрешенного использования (для размещения торговых центров, производственно-складских объектов, АЗС, автосалонов, без указания разрешенного использования и пр.).
По результатам анализа данных по предложению земельных участков, включенных в указанную таблицу, оценщиком сделан вывод о средней цене предложения земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, 11 410 рублей за кв. м.
Вместе с тем оцениваемый земельный участок размещается в срединной зоне города в 1 км от ТТК и используется для размещения административно-производственных объектов.
Большинство представленных в указанной таблице земельных участков не являются сопоставимыми с оцениваемым земельным участком по виду разрешенного использования и фактору местоположения.
Таким образом, вывод о средней цене предложения в размере 11 410 рублей за кв. м для оцениваемого земельного участка в отчете N Н-1406035 не обоснован, а при подготовке отчета в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация, не отвечающая требованию достоверности.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N Н-1406035.
Такой отчет N Н-1406035 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Ссылки представителей заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N Н-1406035, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ЗАО "Стройсервисбыт" не представлено.
Таким образом, ЗАО "Стройсервисбыт" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Стройсервисбыт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-148/2015
Требование: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, об обязании установить кадастровую стоимость земельного участка.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 мая 2015 г. по делу N 3-148/2015
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-148/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Стройсервисбыт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Закрытое акционерное общество "Стройсервисбыт" 29 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Причальный проезд, вл. 2, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ЗАО "Стройсервисбыт" мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представители ЗАО "Стройсервисбыт" (по доверенности) К., А. поддержали заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) С., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы П., требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ЗАО "Стройсервисбыт" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, * (свидетельство о государственной регистрации права *).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО "Стройсервисбыт" представило отчет об оценке от 10 июня 2014 года N Н-1406035 (далее отчет N Н-1406035), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 07 июля 2014 года N 032/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N Н-1406035 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 декабря 2014 года N 51-3571/2014 отклонено заявление ЗАО "Стройсервисбыт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
По мнению оценщика, применение доходного подхода не представляется возможным по следующим причинам:
- "отсутствует рынок по сдаче в аренду аналогичных объектов (земельных участков с разрешенным использованием под дачное строительство)";
- "оценщик не обладает информацией о проекте застройки оцениваемых земельных участков, следовательно, невозможно смоделировать поток расходов, связанных с освоением этих земельных участков, и доходов, которые будут генерировать освоенные участки" (страница 34 отчета N Н-1406035).
Вышеуказанные причины отказа от доходного подхода относятся к земельным участкам, имеющим разрешенное использование (дачное строительство), отличное от разрешенного использования объекта оценки.
Таким образом, отказ от применения доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки в условиях развитого рынка коммерческой недвижимости в городе Москве и наличия доходоприносящей недвижимости на участке (административные и производственные здания) в отчете N Н-1406035 не обоснован.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Объект оценки - земельный участок площадью 5133 кв. м (СЗАО, срединная зона (между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД), 1 км от ТТК, разрешенное использование: объекты размещения научных, исследовательских, проектных, инновационных центров (1.2.7); участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9).
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в городе Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:
- земельный участок площадью 4600 кв. м (ВАО, периферийная зона (за МКАД 1 км), 9 км от ТТК, разрешенное использование: для строительства промышленных объектов, возможное использование: административно-складской, торгово-развлекательный комплекс) (объект-аналог N 1);
- земельный участок площадью 4700 кв. м (САО, периферийная зона (у МКАД), 11 км от ТТК, разрешенное использование: для строительства коммерческо-делового центра, возможное использование: коммерческо-деловой центр) (объект-аналог N 2);
- земельный участок площадью 5400 кв. м (ЮВАО, периферийная зона (за МКАД 1 км), 9 км от ТТК, разрешенное использование: прочие, возможное использование: строительство административного особняка (объект-аналог N 3).
Таким образом, при применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своему местоположению существенно отличающиеся от местоположения объекта оценки.
В отчете N Н-1406035 корректировка на местоположение определяется путем сравнения средних уровней кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы по 9 виду разрешенного использования (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) (страницы 46 - 47).
В результате вносятся следующие корректировки на местоположение:
- 0% для объекта-аналога N 1 (периферийная зона (за МКАД 1 км);
- - 17% для объекта-аналога N 2 (периферийная зона (у МКАД);
- - 10% для объекта-аналога N 3 (периферийная зона (за МКАД 1 км).
Таким образом, к ценам всех объектов-аналогов, имеющих худшие характеристики местоположения (расположены за МКАД или у МКАД) по сравнению с объектом оценки (расположен в срединной зоне в 1 км от ТТК) вносятся понижающие или нулевые корректировки.
В то же время средние уровни кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы не могут использоваться для определения комплексной корректировки на местоположение, так как они не учитывают таких важных ценообразующих факторов, как удаленность от центра города, станций метрополитена, городских магистралей, т.е. локальных факторов местоположения.
Вышеизложенное является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, в соответствии с которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б").
Следовательно, корректировки, вносимые в цены объектов-аналогов, также должны определяться по объектам, относящимся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющим сопоставимые с объектом оценки ценообразующие факторы, что в данном случае оценщиком не учтено.
Так, корректировка на местоположение определялась оценщиком по 9 виду разрешенного использования (для размещения производственных объектов), в то время как объекты-аналоги N 2 и 3 предполагают исключительно административно-деловое использование.
Оценщик, применяя корректировку на обеспеченность инженерными коммуникациями для объектов-аналогов, исходил из того, что для всех объектов-аналогов "возможно подключение ко всем необходимыми коммуникациям", однако имеющиеся в отчете N Н-1406035 материалы не подтверждают, по мнению суда, названное обстоятельство.
Так, объявление о продаже объекта-аналога N 2 не содержит каких-либо сведений относительно обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями (страница 61 отчета N Н-1406035).
В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отражено, что "коммуникации в зоне досягаемости" (страница 61 отчета N Н-1406035).
Вместе с тем что подразумевается в данном случае под зоной досягаемости ни в объявлении, ни в отчете N Н-1406035 не раскрывается.
Из отчета N Н-1406035 (страница 48) усматривается, что у объекта оценки на участке имеются водопровод, канализация, электричество, газ.
В объявлении о продаже объекта-аналога N 3 в качестве такой характеристики земельного участка, как обеспеченность коммуникациями, отражено: газ, канализация, вода, электричество (страница 62 отчета N Н-1406035).
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что объект оценки и объект-аналог N 3 по такому элементу сравнения, как обеспеченность инженерными коммуникациями, отличий не имеют, тем не менее, оценщиком для данного объекта-аналога применена повышающая корректировка по указанному показателю 35%, что, в конечном итоге, повлияло на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта, определенную оценщиком.
В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.
В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Понятия достаточности и достоверности содержатся в пункте 19 ФСО N 1.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В таблице "ценовое зонирование земельных участков" на страницах 26 - 29 отчета N Н-1406035 представлены данные по предложению земельных участков преимущественно рядом с МКАД (расположены по внутренней или внешней стороне МКАД) различного разрешенного использования (для размещения торговых центров, производственно-складских объектов, АЗС, автосалонов, без указания разрешенного использования и пр.).
По результатам анализа данных по предложению земельных участков, включенных в указанную таблицу, оценщиком сделан вывод о средней цене предложения земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, 11 410 рублей за кв. м.
Вместе с тем оцениваемый земельный участок размещается в срединной зоне города в 1 км от ТТК и используется для размещения административно-производственных объектов.
Большинство представленных в указанной таблице земельных участков не являются сопоставимыми с оцениваемым земельным участком по виду разрешенного использования и фактору местоположения.
Таким образом, вывод о средней цене предложения в размере 11 410 рублей за кв. м для оцениваемого земельного участка в отчете N Н-1406035 не обоснован, а при подготовке отчета в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация, не отвечающая требованию достоверности.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N Н-1406035.
Такой отчет N Н-1406035 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Ссылки представителей заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N Н-1406035, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ЗАО "Стройсервисбыт" не представлено.
Таким образом, ЗАО "Стройсервисбыт" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Стройсервисбыт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)