Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-113/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр "Лихоборский" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр "Лихоборский" 17 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учетом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представитель заявителя ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" (по доверенности) Г. поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) И., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П.Д. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, назначение: нежилое, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77-АР N 698621).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 1754 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:09:0002029:1121 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" представило отчет об оценке от 24 июня 2014 года N 06-01/14 (далее отчет N 06-01/14), выполненный индивидуальным предпринимателем П.К. по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский", уточнив требования, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной в отчете N 06-01/14, и увеличенной на сумму налога на добавленную стоимость (далее НДС), в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно положительному заключению от 16 июля 2014 года N 1334/07/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков", отчет N 06-01/14 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2014 года N 51-2879/2014 отклонено заявление ООО "Бизнес центр "Лихоборский" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ИП П.К. с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В разделе 9.3 отчета N 06-01/14 "Описание объекта оценки" приведено неполное описание объекта оценки, а именно: отсутствуют сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, описание конструктивных элементов: несущих и ограждающих конструкций; не приведена информация о текущем использовании объекта оценки; отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость (страница 14).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться, в том числе, описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- - количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
- - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- - информация о текущем использовании объекта оценки;
- - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете необходимо указать точное описание объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого использовал метод капитализации.
Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Объектом оценки является 4-этажное здание, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен оценщиком с использованием сервиса автоматизированного поиска Укрупненных показателей стоимости строительства (зданий и сооружений) портала U-Data.net (страница 44 отчета).
При выборе объекта аналога в рамках затратного подхода оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку оценщиком неправильно в качестве объекта-аналога выбраны отели/гостиницы от 5 до 11 этажей.
В отчете N 06-01/14 оценщик указывает, что класс конструктивной системы оцениваемого здания - КС-3.
Согласно техническому паспорту объекта оценки, являющемуся приложением к отчету, фундаменты - сборные железобетонные блоки, под колоннами железобетонные блоки стаканного типа, стены - сборные железобетонные панели.
По справочнику укрупненных показателей стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания. 2011", которым оценщик пользовался при оценке здания в рамках затратного подхода, основной материал ограждающих конструкций - железобетон, основной материал несущих конструкций - железобетон в каркасных системах относятся к классу конструктивных систем КС-4.
Таким образом, при расчете стоимости здания в рамках затратного подхода оценщиком применялся неверный класс конструктивной системы объекта оценки, а также не введена корректировка стоимости объекта-аналога на имеющееся различие в конструктивных системах сравниваемых объектов.
Согласно методологии определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется, как правило, в следующей последовательности: расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования; расчет восстановительной стоимости нового объекта (с использованием сборников либо при составлении сметной документации на объект, согласно проектным данным); определение прибыли предпринимателя; определение величины накопленного износа объекта; определение стоимости объекта недвижимости путем суммирования затрат на создание объекта капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Впоследствии эта методология определения стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода получила закрепление в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.
Учитывая объект оценки, каковым является здание, в данном случае расчет стоимости объекта оценки осуществляется без учета стоимости земельного участка.
В отчете N 06-01/14 отсутствует расчет прибыли предпринимателя.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью (страница 49).
Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете N 06-01/14 не полностью, определить насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки не представляется возможным.
Для сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе местоположение объекта.
Отказываясь от применения корректировки на местоположение для объектов-аналогов, оценщик в отчете N 06-01/14 указывает, что "Оцениваемый объект и сопоставимые объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне (в непосредственной близости, в одном районе) с сопоставимыми характеристиками местоположения. Различий по данному ценообразующему фактору между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами-аналогами нет, корректировка не требуется" (страница 50).
Однако, в ходе анализа выявлено, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных округах и районах г. Москвы:
- объект оценки расположен в САО;
- объект-аналог N 1 расположен в СВАО;
- объекты-аналоги N 2, 3 расположены в ЗАО;
- объект-аналог N 4 расположен в ЮЗАО;
- объект-аналог N 5 расположен в ВАО.
Корректировка на местоположение отражает влияние на стоимость объекта уровня "престижности" района или же более комфортных условий, связанных с его расположением (центр, окраина, ближайшее окружение, транспортная доступность). Фактор "местоположение" является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке объектов недвижимости.
Объекты-аналоги N 1, 4 предлагаются к продаже на условиях права собственности на земельные участки, остальные объекты-аналоги - на условиях переуступки права аренды на земельные участки.
Владение участком на праве собственности практически всегда предпочтительнее, чем аренда земельного участка, поэтому необходимо к единице сравнения сопоставимых объектов N 1, 4 применить понижающую корректировку.
По данным Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД N 11), 2012 г., по ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., величина корректировки на вид передаваемых прав на земельный участок для объектов под административную застройку в г. Москве может составлять до 63%.
Таким образом, отсутствие корректировки по названному элементу сравнения приводит к занижению стоимости объекта оценки.
Вышеизложенное является нарушением пункта 22 ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
При оценке здания в рамках доходного подхода оценщиком также допущены нарушения.
На странице 59 отчета N 06-01/14 оценщик рассчитывает коэффициент капитализации методом прямолинейного возврата капитала, данный коэффициент применен в размере 12,4%.
Вместе с тем, по данным рынка офисной недвижимости (бюллетень RWAY N 214, январь, 2013 г.) ставка капитализации находится в диапазоне 9-9,5%. Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки капитализации по проведенному анализу рынка. Применение коэффициента капитализации, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
В отчете N 06-01/14 при расчете валового дохода для здания ставки арендной платы определяются оценщиком по фактическим данным, представленным заказчиком (страница 60), которые, вопреки указанию оценщика, рыночными данными не подтверждаются.
Согласно рыночным данным бюллетеня RWAY N 214, январь, 2013 г., запрашиваемые ставки арендной платы для объектов офисного назначения класса "В+" находятся в диапазоне 450-700 долл./кв. м/год, что при пересчете по курсу доллара (30,3727) по состоянию на дату оценки составляет 13667-21260 руб./кв. м/год.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Оценщик в отчете N 06-01/14 не проводит анализ достоверности данных заказчика о фактических ставках арендной платы, определяет арендные ставки заниженными по сравнению с рыночными, что, в конечном итоге, приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, при расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов оценщик из стоимости единого объекта недвижимости вычитает кадастровую стоимость земельного участка, определенную не индивидуально для данного объекта, а методами массовой оценки, тогда как в соответствии с ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14) и описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13).
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки оценщик применил весовые коэффициенты без обоснования расчетных данных (для сравнительного подхода применен удельный вес 0,20; для доходного подхода - 0,40; для затратного подхода - 0,40), что является нарушением пункта 13 ФСО N 3.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 06-01/14.
Такой отчет N 06-01/14 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 06-01/14, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете N 06-01/14, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" не представлено.
Таким образом, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр "Лихоборский" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.06.2015 ПО ДЕЛУ N 3-113/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N 3-113/2015
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-113/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр "Лихоборский" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр "Лихоборский" 17 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учетом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представитель заявителя ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" (по доверенности) Г. поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) И., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П.Д. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, назначение: нежилое, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77-АР N 698621).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 1754 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:09:0002029:1121 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" представило отчет об оценке от 24 июня 2014 года N 06-01/14 (далее отчет N 06-01/14), выполненный индивидуальным предпринимателем П.К. по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский", уточнив требования, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной в отчете N 06-01/14, и увеличенной на сумму налога на добавленную стоимость (далее НДС), в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно положительному заключению от 16 июля 2014 года N 1334/07/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков", отчет N 06-01/14 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2014 года N 51-2879/2014 отклонено заявление ООО "Бизнес центр "Лихоборский" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ИП П.К. с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В разделе 9.3 отчета N 06-01/14 "Описание объекта оценки" приведено неполное описание объекта оценки, а именно: отсутствуют сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, описание конструктивных элементов: несущих и ограждающих конструкций; не приведена информация о текущем использовании объекта оценки; отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость (страница 14).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться, в том числе, описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- - количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
- - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- - информация о текущем использовании объекта оценки;
- - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете необходимо указать точное описание объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого использовал метод капитализации.
Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Объектом оценки является 4-этажное здание, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен оценщиком с использованием сервиса автоматизированного поиска Укрупненных показателей стоимости строительства (зданий и сооружений) портала U-Data.net (страница 44 отчета).
При выборе объекта аналога в рамках затратного подхода оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку оценщиком неправильно в качестве объекта-аналога выбраны отели/гостиницы от 5 до 11 этажей.
В отчете N 06-01/14 оценщик указывает, что класс конструктивной системы оцениваемого здания - КС-3.
Согласно техническому паспорту объекта оценки, являющемуся приложением к отчету, фундаменты - сборные железобетонные блоки, под колоннами железобетонные блоки стаканного типа, стены - сборные железобетонные панели.
По справочнику укрупненных показателей стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания. 2011", которым оценщик пользовался при оценке здания в рамках затратного подхода, основной материал ограждающих конструкций - железобетон, основной материал несущих конструкций - железобетон в каркасных системах относятся к классу конструктивных систем КС-4.
Таким образом, при расчете стоимости здания в рамках затратного подхода оценщиком применялся неверный класс конструктивной системы объекта оценки, а также не введена корректировка стоимости объекта-аналога на имеющееся различие в конструктивных системах сравниваемых объектов.
Согласно методологии определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется, как правило, в следующей последовательности: расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования; расчет восстановительной стоимости нового объекта (с использованием сборников либо при составлении сметной документации на объект, согласно проектным данным); определение прибыли предпринимателя; определение величины накопленного износа объекта; определение стоимости объекта недвижимости путем суммирования затрат на создание объекта капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Впоследствии эта методология определения стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода получила закрепление в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.
Учитывая объект оценки, каковым является здание, в данном случае расчет стоимости объекта оценки осуществляется без учета стоимости земельного участка.
В отчете N 06-01/14 отсутствует расчет прибыли предпринимателя.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью (страница 49).
Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете N 06-01/14 не полностью, определить насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки не представляется возможным.
Для сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе местоположение объекта.
Отказываясь от применения корректировки на местоположение для объектов-аналогов, оценщик в отчете N 06-01/14 указывает, что "Оцениваемый объект и сопоставимые объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне (в непосредственной близости, в одном районе) с сопоставимыми характеристиками местоположения. Различий по данному ценообразующему фактору между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами-аналогами нет, корректировка не требуется" (страница 50).
Однако, в ходе анализа выявлено, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных округах и районах г. Москвы:
- объект оценки расположен в САО;
- объект-аналог N 1 расположен в СВАО;
- объекты-аналоги N 2, 3 расположены в ЗАО;
- объект-аналог N 4 расположен в ЮЗАО;
- объект-аналог N 5 расположен в ВАО.
Корректировка на местоположение отражает влияние на стоимость объекта уровня "престижности" района или же более комфортных условий, связанных с его расположением (центр, окраина, ближайшее окружение, транспортная доступность). Фактор "местоположение" является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке объектов недвижимости.
Объекты-аналоги N 1, 4 предлагаются к продаже на условиях права собственности на земельные участки, остальные объекты-аналоги - на условиях переуступки права аренды на земельные участки.
Владение участком на праве собственности практически всегда предпочтительнее, чем аренда земельного участка, поэтому необходимо к единице сравнения сопоставимых объектов N 1, 4 применить понижающую корректировку.
По данным Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД N 11), 2012 г., по ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., величина корректировки на вид передаваемых прав на земельный участок для объектов под административную застройку в г. Москве может составлять до 63%.
Таким образом, отсутствие корректировки по названному элементу сравнения приводит к занижению стоимости объекта оценки.
Вышеизложенное является нарушением пункта 22 ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
При оценке здания в рамках доходного подхода оценщиком также допущены нарушения.
На странице 59 отчета N 06-01/14 оценщик рассчитывает коэффициент капитализации методом прямолинейного возврата капитала, данный коэффициент применен в размере 12,4%.
Вместе с тем, по данным рынка офисной недвижимости (бюллетень RWAY N 214, январь, 2013 г.) ставка капитализации находится в диапазоне 9-9,5%. Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки капитализации по проведенному анализу рынка. Применение коэффициента капитализации, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
В отчете N 06-01/14 при расчете валового дохода для здания ставки арендной платы определяются оценщиком по фактическим данным, представленным заказчиком (страница 60), которые, вопреки указанию оценщика, рыночными данными не подтверждаются.
Согласно рыночным данным бюллетеня RWAY N 214, январь, 2013 г., запрашиваемые ставки арендной платы для объектов офисного назначения класса "В+" находятся в диапазоне 450-700 долл./кв. м/год, что при пересчете по курсу доллара (30,3727) по состоянию на дату оценки составляет 13667-21260 руб./кв. м/год.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Оценщик в отчете N 06-01/14 не проводит анализ достоверности данных заказчика о фактических ставках арендной платы, определяет арендные ставки заниженными по сравнению с рыночными, что, в конечном итоге, приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, при расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов оценщик из стоимости единого объекта недвижимости вычитает кадастровую стоимость земельного участка, определенную не индивидуально для данного объекта, а методами массовой оценки, тогда как в соответствии с ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14) и описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13).
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки оценщик применил весовые коэффициенты без обоснования расчетных данных (для сравнительного подхода применен удельный вес 0,20; для доходного подхода - 0,40; для затратного подхода - 0,40), что является нарушением пункта 13 ФСО N 3.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 06-01/14.
Такой отчет N 06-01/14 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 06-01/14, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете N 06-01/14, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" не представлено.
Таким образом, ООО "Бизнес-Центр "Лихоборский" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр "Лихоборский" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 77:09:0002029:1121, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)