Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2012 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-15642/2012
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) к обществу с ограниченной ответственностью "Ориент", г. Самара (ИНН 6314024035, ОГРН 1046300336301) о взыскании 273 453 руб. 53 коп.,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ориент" (далее - общество, ответчик) о взыскании 273 453 руб. 53 коп., в том числе 129 431 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 17.12.2010 по 30.11.2011, 144 022 руб. 13 коп. пени за просрочку платежа за период с 12.09.2006 по 30.11.2011, на основании договора аренды земельного участка от 25.08.2005 N 024058з.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012, в иске отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В возражениях на жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Изучив принятые по делу судебные акты, доводы заявителя жалобы, отзыв на жалобу, суд кассационной инстанции считает, что названные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодателем) и обществом "Ориент" (арендатором) 25.08.2005 заключен договор аренды N 024058з земельного участка (далее - договор аренды) площадью 77 кв. м, относящегося к категории "земли поселений", находящегося по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Игоря Егорова, у дома N 10, под размещение временного одноэтажного магазина "Продукты" сроком с 20.06.2005 до 19.05.2006.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора.
Министерство письмами от 19.01.2007 N 12-15/з-6413, от 25.12.2007 N 12-15/з-31139, от 18.03.2010 N 12-23/12244, от 03.08.2011 N 01-28/4556 уведомляло ответчика об изменении суммы арендной платы.
Полагая, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 129 431 руб. 40 коп., на которую подлежат начислению пени за просрочку платежа за период с 12.09.2006 по 30.11.2011 в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки в сумме 144 022 руб. 13 коп. в соответствии с пунктом 7.2 договора, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец исчислил задолженность за период с 17.12.2010 по 30.11.2011 по формуле Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; S - площадь земельного участка; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год, который рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции расчетного года, в соответствии с методикой расчета размера арендной платы, установленной постановлениями Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" и от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" (далее - постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308).
Указав, что между сторонами договора аренды не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета, суд руководствовался методикой определения размера арендной платы, действовавшей в момент заключения договора аренды, утвержденной постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, согласно которой размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05: 1000 х Ка х Кв, где, А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.
Суд указал, что постановление Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343 утратило силу с 01.01.2006 на основании постановления Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988, которым утверждена методика определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самара по формуле: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; S - площадь земельного участка; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год, который рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки.
Суд определил размер арендной платы, подлежащий уплате за период с 17.12.2010 по 30.11.2011 как равный 58 442 руб. 23 коп. (по формуле, согласованной при подписании договора аренды, исходя из ежемесячной платы в размере 5 312 руб. 93 коп.), однако отказал в удовлетворении иска, исходя из отсутствия у ответчика задолженности по внесению арендных платежей, а также применив срок исковой давности в отношении сумм пени за период с 12.09.2006 по 24.04.2007.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308 не являются нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими отношения, возникшие из договора аренды земельного участка.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем суды не учли следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Кроме этого, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Поскольку судами не установлено, какие нормативно установленные ставки арендной платы или методика их расчета приняты или изменены уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления в спорный период времени, судебная коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует дать правовую оценку условиям договора аренды, порядку расчета арендной платы и с учетом правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеуказанных постановлениях, принять законное и обоснованное решение.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А55-15642/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-15642/2012
Разделы:Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А55-15642/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2012 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-15642/2012
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) к обществу с ограниченной ответственностью "Ориент", г. Самара (ИНН 6314024035, ОГРН 1046300336301) о взыскании 273 453 руб. 53 коп.,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ориент" (далее - общество, ответчик) о взыскании 273 453 руб. 53 коп., в том числе 129 431 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 17.12.2010 по 30.11.2011, 144 022 руб. 13 коп. пени за просрочку платежа за период с 12.09.2006 по 30.11.2011, на основании договора аренды земельного участка от 25.08.2005 N 024058з.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012, в иске отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В возражениях на жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Изучив принятые по делу судебные акты, доводы заявителя жалобы, отзыв на жалобу, суд кассационной инстанции считает, что названные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодателем) и обществом "Ориент" (арендатором) 25.08.2005 заключен договор аренды N 024058з земельного участка (далее - договор аренды) площадью 77 кв. м, относящегося к категории "земли поселений", находящегося по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Игоря Егорова, у дома N 10, под размещение временного одноэтажного магазина "Продукты" сроком с 20.06.2005 до 19.05.2006.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора.
Министерство письмами от 19.01.2007 N 12-15/з-6413, от 25.12.2007 N 12-15/з-31139, от 18.03.2010 N 12-23/12244, от 03.08.2011 N 01-28/4556 уведомляло ответчика об изменении суммы арендной платы.
Полагая, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 129 431 руб. 40 коп., на которую подлежат начислению пени за просрочку платежа за период с 12.09.2006 по 30.11.2011 в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки в сумме 144 022 руб. 13 коп. в соответствии с пунктом 7.2 договора, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец исчислил задолженность за период с 17.12.2010 по 30.11.2011 по формуле Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; S - площадь земельного участка; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год, который рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции расчетного года, в соответствии с методикой расчета размера арендной платы, установленной постановлениями Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" и от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" (далее - постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308).
Указав, что между сторонами договора аренды не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета, суд руководствовался методикой определения размера арендной платы, действовавшей в момент заключения договора аренды, утвержденной постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, согласно которой размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05: 1000 х Ка х Кв, где, А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.
Суд указал, что постановление Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343 утратило силу с 01.01.2006 на основании постановления Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988, которым утверждена методика определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самара по формуле: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; S - площадь земельного участка; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год, который рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки.
Суд определил размер арендной платы, подлежащий уплате за период с 17.12.2010 по 30.11.2011 как равный 58 442 руб. 23 коп. (по формуле, согласованной при подписании договора аренды, исходя из ежемесячной платы в размере 5 312 руб. 93 коп.), однако отказал в удовлетворении иска, исходя из отсутствия у ответчика задолженности по внесению арендных платежей, а также применив срок исковой давности в отношении сумм пени за период с 12.09.2006 по 24.04.2007.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308 не являются нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими отношения, возникшие из договора аренды земельного участка.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем суды не учли следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Кроме этого, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Поскольку судами не установлено, какие нормативно установленные ставки арендной платы или методика их расчета приняты или изменены уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления в спорный период времени, судебная коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует дать правовую оценку условиям договора аренды, порядку расчета арендной платы и с учетом правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеуказанных постановлениях, принять законное и обоснованное решение.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А55-15642/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)