Судебные решения, арбитраж
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ); Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
13 января 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Моргачевой Н.Н.,
Судей: Калинниковой О.А., Гороховика А.С.,
при секретаре М.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам И.В., И.Г., представителя Т. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 октября 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований И.В., И.Г. отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения И.В., его представителя - адвоката Т. (по ордеру), поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя ОАО "Номос-Банк" по доверенности М.Е., судебная коллегия
установила:
И.В., И.Г. обратились в суд с иском к ОАО "Номос-Банк" о признании сделки по регистрации договора залога N от ДД.ММ.ГГГГ, влекущей возникновение ипотеки в силу закона ничтожной, прекращении ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность - 3, кадастровый (условный) N) и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 300 кв. м, категории - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенных по адресу: <...>, принадлежащих на праве собственности И.В., возложении обязанности на Управление Росреестра по Самарской области исключить из свидетельства о праве собственности обременение в виде "ипотеки в силу закона".
В обоснование своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между И.В. и ОАО "Номос-Банк" был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым Банк предоставил ему денежный кредит в размере 11 250 000 рублей на срок 180 месяцев, с уплатой 12% годовых за пользование кредитом. Исполнение договора обеспечено договором ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащего И.В. на праве собственности вышеуказанного недвижимого имущества. Обязательным приложением и неотъемлемой частью договора залога является кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный Отделом обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ ЗКП по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ N. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора ипотеки в отношении указанного объекта недвижимости в установленном законом порядке УФРС по Самарской области было установлено ограничение: "ипотека в силу закона". Однако, при регистрации договора ипотеки И.В. были представлены заведомо подложные официальные документы, не отвечающие действительности, а именно справка 2-НДФЛ о доходах, справка из ЖКХ, технический паспорт БТИ на дом и земельный участок, копия паспорта И.Г. с оттиском печати о снятии ее с регистрационного учета по месту нахождения залогового имущества. Указанные документы были подделаны Б. с целью оформления и получения ипотечного кредита И.В. в ноябре 2007 года. Данное преступление было совершено с целью совершения другого преступления, а именно хищения денежных средств Б. у И.В. в размере 11 250 000 рублей. По данному факту было возбуждено уголовное дело в отношении Б. по ст. 159 ч. 4 УК РФ, где И.В. был признан потерпевшим. В действительности же дом, являющийся предметом залога, непосредственно расположен на 4-х земельных участках, а для регистрации был представлен кадастровый план только одного земельного участка, площадью 300 кв. м. При этом ипотека здания или сооружения в силу ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 340 ГК РФ допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
В процессе судебного разбирательства, истцы изменили исковые требования и просили суд признать договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "НОМОС-Банк" и И.В. незаключенным, указав, что в договоре ипотеки не указаны существенные условия договора, а именно предмет залога. В нем отсутствуют данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Также необходимым условием договора ипотеки является то, что вместе с недвижимым объектом (домом, зданием и т.д.) должен быть заложен земельный участок, на котором находится объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки (ст. 340 п. 3 ГК РФ; ст. 69 закона об ипотеке), без которых договор не может считаться заключенным. При заключении договора ипотеки, И.В. через представителя предоставил поддельный технический паспорт, где закладываемый дом указан так, будто он расположен на одном земельном участке площадью 300 кв. м, что установлено постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, которое не отменено. Из представленного регистрационной палатой технического паспорта следует, что дом расположен не на одном, а на 4-х земельных участках. Земельный участок N 4 не находился в собственности И.В., а был в муниципальной собственности. Технический паспорт представлялся в банк, чтобы индивидуализировать предмет залога (т.к. предметом залога может быть только индивидуально-определенная вещь), а поскольку был представлен поддельный паспорт, то предмет залога не был определен. Кроме того, по данным технического паспорта, представленного Банком, предметом залога является объект незавершенного строительства, а исходя из техпаспорта, представленного регистрационной палатой, предметом залога является часть дома, как часть одного объекта с единым фундаментом, другая часть которого является объектом незавершенного строительства. Фактически закладываемый объект недвижимости был частью единого объекта общей площадью 700,1 кв. м, который и существовал на момент залога. При этом предмет залога, указанный в договоре ипотеки - жилой дом, общей площадью 572,80 кв. м отличается от объекта, указанного в техническом паспорте, представленном банком, так как в нем никакого жилого дома нет. Из договора ипотеки следует, что дом находится на 2-х земельных участках, так как указаны два правоустанавливающих документа на земельный участок - постановление Главы г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ и договор дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариально. Однако в договоре не указано, какие именно правоустанавливающие документы к какому участку относятся, то есть земельный участок как предмет залога также не индивидуализирован, при этом оба земельных участка предметом залога не являются. Таким образом, в договоре не содержится существенных условий о предмете залога, в связи с чем договора ипотеки является незаключенным.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе И.В., И.Г. и представитель И.В. по доверенности Т. просят решение суда отменить, считают его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 339 ГК РФ установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
В соответствии со ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Согласно ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между И.В. и ОАО "Номос-Банк" заключен кредитный договор N, согласно которому заемщику был предоставлен кредит в размере 11 250 000 руб. под 12% годовых сроком на 180 месяцев.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств И.В., возникших из кредитного договора, в тот же день И.В. (залогодатель) и ОАО "Номос-Банк" (залогодержатель) подписан договор ипотеки N, по которому залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность - 3, инвентарный N, кадастровый (условный) N, а также земельный участок для ИЖС, общей площадью 300 кв. м, категория - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <...>.
В соответствии с п. 1.2. договора ипотеки, жилой дом принадлежит залогодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом г. Самары К. ДД.ММ.ГГГГ по реестру N, N регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N, выданным ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области; земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АА N, выданного ДД.ММ.ГГГГ Самарской областной Регистрационной палатой, о чем в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный отделом обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ Земельная кадастровая палата по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ N является приложением к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 1.3 договора ипотеки рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, согласно отчета об оценке N S470 от ДД.ММ.ГГГГ., составленного ООО "Оценка для кредитования", составляет 16 081000 руб., из них стоимость жилого дома - 14260 000 руб., земельного участка - 1821 000 руб.
Пунктом 1.4. договора ипотеки установлено, что соглашением сторон для целей договора залоговая стоимость предмета залога установлена в размере 16081 000 руб.
Установлено также, что решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ОАО "Номос-Банк" к И.В. удовлетворены. С И.В. в пользу истца взыскана задолженность по вышеуказанному кредитному договору в размере 12289 883 руб. 98 коп., в счет погашения задолженности взыскание обращено на заложенное по договору залога имущество, принадлежащее на праве собственности И.В. - жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 572.80 кв. м, литера Б, этажность - 3, кадастровый (условный) N и земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 300, 0 кв. м, категория - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <...>, путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой имущества 13528 000 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба И.В. - без удовлетворения.
Установлено также и не оспаривалось сторонами, что И.В. является собственником земельных участков по адресу: <...>:
1) площадью 300 кв. м на основании постановления Главы г. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок для ИЖС, кадастровый (условный) N, свидетельство о регистрации права серии 63-АЕ N от ДД.ММ.ГГГГ (по представленному истцом плану земельного участка - участок S-2);
2) площадью 313,40 кв. м на основании договора дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом г. Самары К. ДД.ММ.ГГГГ по реестру N, номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, категория - земли населенных пунктов, кадастровый (условный) номер N, свидетельство о регистрации права серии 63-АЕ N от ДД.ММ.ГГГГ (по плану земельного участка истца - участок S-4).
Кроме того, земельный участок по тому же адресу, площадью 200 кв. м (по плану земельный участок S-3), ДД.ММ.ГГГГ И.В. по договору купли-продажи продал своей бывшей супруге И.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок, площадью 488,60 кв. м (по плану S-5), на момент заключения договора ипотеки, находился в муниципальной собственности г.о. Самара.
В настоящее время И.В. проведено межевание, данный участок передан ему под садоводство к земельному участку S-4; выдан единый кадастровый паспорт на земельные участки S-4 и S-5, однако свидетельство о праве собственности не выдано, поскольку на земельный участок S-4 наложен арест.
В соответствии со ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Из материалов дела видно, что договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ содержит надлежащее описание предмета договора - жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность - 3, инвентарный N, кадастровый (условный) N; земельный участок для ИЖС, общей площадью 300 кв. м, категория - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <...>, участок и основания его заключения, в нем указано во исполнение какого обязательства он заключен (п. 1.1).
При этом суд обоснованно указал, что предмет ипотеки определен в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В пункте 1.2. указано основание, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю - право собственности и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1.3. установлена оценка заложенного имущества, которая составляет 16081 000 руб.
Пунктом 2.1. договора ипотеки установлено существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а именно номер и дата заключения кредитного договора, сумма кредита - 11250 000 руб., размер взимаемых процентов, а также срок на который предоставлен кредит - 180 месяцев.
Доводы истцов о необоснованном указании в п. 1.2 договора ипотеки правоустанавливающих документов на 2 земельных участка, вместо одного закладываемого, судом правильно не приняты во внимание, поскольку данные сведения содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права серии 63-АВ N от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося документом, подтверждающим основание возникновения права собственности И.С.
При этом договор ипотеки заключен в письменной форме, подписан сторонами, в установленном порядке прошел государственную регистрацию в УФРС по Самарской области, что сторонами не оспаривалось и подтверждается внесением соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии существующих ограничений на объекты недвижимости в виде ипотеки.
Действия УФРС по Самарской области по регистрации договора ипотеки И.В. не оспорены. Условия кредитного договора, во исполнение которого заключен договор ипотеки, ОАО "Номос-Банк" были выполнены, И.В. выданы денежные средства в размере 11250 000 руб. При заключении договора ипотеки И.В. с его условиями был полностью ознакомлен и согласен.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ взыскание обращено на предмет договора залога, путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой имущества 13528 000 руб.
Доводы истцов о том, что на момент заключения договора ипотеки жилой дом был уже достроен и фактически имел площадь 700 кв. м, не подтверждаются материалами гражданского дела.
Согласно технического паспорта, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом по адресу: <...> является объектом незавершенного строительства, общей площадью согласно экспликации, 572,8 кв. м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АЕ N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АВ N от ДД.ММ.ГГГГ, И.В. является собственником жилого дома, площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность 3, инвентарный N. Представленный истцом технический паспорт объекта незавершенного строительства, согласно которому жилой дом по вышеуказанному адресу имеет площадь 700 кв. м, был составлен лишь на ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более 2,5 лет после заключения договора ипотеки, в связи с чем у суда не имелось оснований подвергать сомнению условия договора ипотеки о том, что на момент его заключения площадь дома составляла 572,80 кв. м. Доказательств обратного суду не представлено.
При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам, суд пришел к правильному выводу о том, что договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые и существенные условия данного вида договоров и соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ и ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем обоснованно отказал истцам в удовлетворении исковых требований о признании данного договора незаключенным.
Согласно ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок, сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
Статьей 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Доводы истцов о признании договора ипотеки незаключенным в связи с нахождением жилого дома на 4-х земельных участках вместо одного, суд правильно не принял во внимание, так как требования ч. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ "Об ипотеке "залоге недвижимости" при заключении договора ипотеки были соблюдены. Права и интересы третьих лиц при заключении данного договора не нарушены.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований И.Г. к ОАО "Номос-Банк" о признании недействительным договора ипотеки, отказано, в связи с непредоставлением доказательств нарушения ее прав.
Не представлено И.Г. таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.
Доводы кассационных жалоб о неправильной оценке судом обстоятельств дела и исследованных доказательств, неправильном применении закона по вышеуказанным основаниям несостоятельны.
Наличие на момент заключения договора ипотеки в собственности объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) по адресу: <...>, И.В. не оспаривает и это подтверждено материалами дела. Предмет залога договором индивидуально определен.
Доводам истцов о незаключенности договора ипотеки и всем представленным сторонами доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства дела судом исследованы полно и всесторонне, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, кассационные жалобы не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы И.В., И.Г., представителя И.В. - Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.01.2011 ПО ДЕЛУ N 33-106/2011
Разделы:Налог на доходы физических лиц (НДФЛ); Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2011 г. по делу N 33-106/2011
13 января 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Моргачевой Н.Н.,
Судей: Калинниковой О.А., Гороховика А.С.,
при секретаре М.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам И.В., И.Г., представителя Т. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 октября 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований И.В., И.Г. отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения И.В., его представителя - адвоката Т. (по ордеру), поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя ОАО "Номос-Банк" по доверенности М.Е., судебная коллегия
установила:
И.В., И.Г. обратились в суд с иском к ОАО "Номос-Банк" о признании сделки по регистрации договора залога N от ДД.ММ.ГГГГ, влекущей возникновение ипотеки в силу закона ничтожной, прекращении ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность - 3, кадастровый (условный) N) и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 300 кв. м, категории - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенных по адресу: <...>, принадлежащих на праве собственности И.В., возложении обязанности на Управление Росреестра по Самарской области исключить из свидетельства о праве собственности обременение в виде "ипотеки в силу закона".
В обоснование своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между И.В. и ОАО "Номос-Банк" был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым Банк предоставил ему денежный кредит в размере 11 250 000 рублей на срок 180 месяцев, с уплатой 12% годовых за пользование кредитом. Исполнение договора обеспечено договором ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащего И.В. на праве собственности вышеуказанного недвижимого имущества. Обязательным приложением и неотъемлемой частью договора залога является кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный Отделом обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ ЗКП по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ N. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора ипотеки в отношении указанного объекта недвижимости в установленном законом порядке УФРС по Самарской области было установлено ограничение: "ипотека в силу закона". Однако, при регистрации договора ипотеки И.В. были представлены заведомо подложные официальные документы, не отвечающие действительности, а именно справка 2-НДФЛ о доходах, справка из ЖКХ, технический паспорт БТИ на дом и земельный участок, копия паспорта И.Г. с оттиском печати о снятии ее с регистрационного учета по месту нахождения залогового имущества. Указанные документы были подделаны Б. с целью оформления и получения ипотечного кредита И.В. в ноябре 2007 года. Данное преступление было совершено с целью совершения другого преступления, а именно хищения денежных средств Б. у И.В. в размере 11 250 000 рублей. По данному факту было возбуждено уголовное дело в отношении Б. по ст. 159 ч. 4 УК РФ, где И.В. был признан потерпевшим. В действительности же дом, являющийся предметом залога, непосредственно расположен на 4-х земельных участках, а для регистрации был представлен кадастровый план только одного земельного участка, площадью 300 кв. м. При этом ипотека здания или сооружения в силу ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 340 ГК РФ допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
В процессе судебного разбирательства, истцы изменили исковые требования и просили суд признать договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "НОМОС-Банк" и И.В. незаключенным, указав, что в договоре ипотеки не указаны существенные условия договора, а именно предмет залога. В нем отсутствуют данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Также необходимым условием договора ипотеки является то, что вместе с недвижимым объектом (домом, зданием и т.д.) должен быть заложен земельный участок, на котором находится объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки (ст. 340 п. 3 ГК РФ; ст. 69 закона об ипотеке), без которых договор не может считаться заключенным. При заключении договора ипотеки, И.В. через представителя предоставил поддельный технический паспорт, где закладываемый дом указан так, будто он расположен на одном земельном участке площадью 300 кв. м, что установлено постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, которое не отменено. Из представленного регистрационной палатой технического паспорта следует, что дом расположен не на одном, а на 4-х земельных участках. Земельный участок N 4 не находился в собственности И.В., а был в муниципальной собственности. Технический паспорт представлялся в банк, чтобы индивидуализировать предмет залога (т.к. предметом залога может быть только индивидуально-определенная вещь), а поскольку был представлен поддельный паспорт, то предмет залога не был определен. Кроме того, по данным технического паспорта, представленного Банком, предметом залога является объект незавершенного строительства, а исходя из техпаспорта, представленного регистрационной палатой, предметом залога является часть дома, как часть одного объекта с единым фундаментом, другая часть которого является объектом незавершенного строительства. Фактически закладываемый объект недвижимости был частью единого объекта общей площадью 700,1 кв. м, который и существовал на момент залога. При этом предмет залога, указанный в договоре ипотеки - жилой дом, общей площадью 572,80 кв. м отличается от объекта, указанного в техническом паспорте, представленном банком, так как в нем никакого жилого дома нет. Из договора ипотеки следует, что дом находится на 2-х земельных участках, так как указаны два правоустанавливающих документа на земельный участок - постановление Главы г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ и договор дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариально. Однако в договоре не указано, какие именно правоустанавливающие документы к какому участку относятся, то есть земельный участок как предмет залога также не индивидуализирован, при этом оба земельных участка предметом залога не являются. Таким образом, в договоре не содержится существенных условий о предмете залога, в связи с чем договора ипотеки является незаключенным.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе И.В., И.Г. и представитель И.В. по доверенности Т. просят решение суда отменить, считают его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 339 ГК РФ установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
В соответствии со ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Согласно ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между И.В. и ОАО "Номос-Банк" заключен кредитный договор N, согласно которому заемщику был предоставлен кредит в размере 11 250 000 руб. под 12% годовых сроком на 180 месяцев.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств И.В., возникших из кредитного договора, в тот же день И.В. (залогодатель) и ОАО "Номос-Банк" (залогодержатель) подписан договор ипотеки N, по которому залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность - 3, инвентарный N, кадастровый (условный) N, а также земельный участок для ИЖС, общей площадью 300 кв. м, категория - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <...>.
В соответствии с п. 1.2. договора ипотеки, жилой дом принадлежит залогодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом г. Самары К. ДД.ММ.ГГГГ по реестру N, N регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N, выданным ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области; земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АА N, выданного ДД.ММ.ГГГГ Самарской областной Регистрационной палатой, о чем в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный отделом обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ Земельная кадастровая палата по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ N является приложением к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 1.3 договора ипотеки рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, согласно отчета об оценке N S470 от ДД.ММ.ГГГГ., составленного ООО "Оценка для кредитования", составляет 16 081000 руб., из них стоимость жилого дома - 14260 000 руб., земельного участка - 1821 000 руб.
Пунктом 1.4. договора ипотеки установлено, что соглашением сторон для целей договора залоговая стоимость предмета залога установлена в размере 16081 000 руб.
Установлено также, что решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ОАО "Номос-Банк" к И.В. удовлетворены. С И.В. в пользу истца взыскана задолженность по вышеуказанному кредитному договору в размере 12289 883 руб. 98 коп., в счет погашения задолженности взыскание обращено на заложенное по договору залога имущество, принадлежащее на праве собственности И.В. - жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 572.80 кв. м, литера Б, этажность - 3, кадастровый (условный) N и земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 300, 0 кв. м, категория - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <...>, путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой имущества 13528 000 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба И.В. - без удовлетворения.
Установлено также и не оспаривалось сторонами, что И.В. является собственником земельных участков по адресу: <...>:
1) площадью 300 кв. м на основании постановления Главы г. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок для ИЖС, кадастровый (условный) N, свидетельство о регистрации права серии 63-АЕ N от ДД.ММ.ГГГГ (по представленному истцом плану земельного участка - участок S-2);
2) площадью 313,40 кв. м на основании договора дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом г. Самары К. ДД.ММ.ГГГГ по реестру N, номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, категория - земли населенных пунктов, кадастровый (условный) номер N, свидетельство о регистрации права серии 63-АЕ N от ДД.ММ.ГГГГ (по плану земельного участка истца - участок S-4).
Кроме того, земельный участок по тому же адресу, площадью 200 кв. м (по плану земельный участок S-3), ДД.ММ.ГГГГ И.В. по договору купли-продажи продал своей бывшей супруге И.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок, площадью 488,60 кв. м (по плану S-5), на момент заключения договора ипотеки, находился в муниципальной собственности г.о. Самара.
В настоящее время И.В. проведено межевание, данный участок передан ему под садоводство к земельному участку S-4; выдан единый кадастровый паспорт на земельные участки S-4 и S-5, однако свидетельство о праве собственности не выдано, поскольку на земельный участок S-4 наложен арест.
В соответствии со ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Из материалов дела видно, что договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ содержит надлежащее описание предмета договора - жилой дом, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность - 3, инвентарный N, кадастровый (условный) N; земельный участок для ИЖС, общей площадью 300 кв. м, категория - земли населенных пунктов, кадастровый N, расположенный по адресу: <...>, участок и основания его заключения, в нем указано во исполнение какого обязательства он заключен (п. 1.1).
При этом суд обоснованно указал, что предмет ипотеки определен в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В пункте 1.2. указано основание, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю - право собственности и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1.3. установлена оценка заложенного имущества, которая составляет 16081 000 руб.
Пунктом 2.1. договора ипотеки установлено существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а именно номер и дата заключения кредитного договора, сумма кредита - 11250 000 руб., размер взимаемых процентов, а также срок на который предоставлен кредит - 180 месяцев.
Доводы истцов о необоснованном указании в п. 1.2 договора ипотеки правоустанавливающих документов на 2 земельных участка, вместо одного закладываемого, судом правильно не приняты во внимание, поскольку данные сведения содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права серии 63-АВ N от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося документом, подтверждающим основание возникновения права собственности И.С.
При этом договор ипотеки заключен в письменной форме, подписан сторонами, в установленном порядке прошел государственную регистрацию в УФРС по Самарской области, что сторонами не оспаривалось и подтверждается внесением соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии существующих ограничений на объекты недвижимости в виде ипотеки.
Действия УФРС по Самарской области по регистрации договора ипотеки И.В. не оспорены. Условия кредитного договора, во исполнение которого заключен договор ипотеки, ОАО "Номос-Банк" были выполнены, И.В. выданы денежные средства в размере 11250 000 руб. При заключении договора ипотеки И.В. с его условиями был полностью ознакомлен и согласен.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ взыскание обращено на предмет договора залога, путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой имущества 13528 000 руб.
Доводы истцов о том, что на момент заключения договора ипотеки жилой дом был уже достроен и фактически имел площадь 700 кв. м, не подтверждаются материалами гражданского дела.
Согласно технического паспорта, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом по адресу: <...> является объектом незавершенного строительства, общей площадью согласно экспликации, 572,8 кв. м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АЕ N от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АВ N от ДД.ММ.ГГГГ, И.В. является собственником жилого дома, площадью 572,80 кв. м, литера Б, этажность 3, инвентарный N. Представленный истцом технический паспорт объекта незавершенного строительства, согласно которому жилой дом по вышеуказанному адресу имеет площадь 700 кв. м, был составлен лишь на ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более 2,5 лет после заключения договора ипотеки, в связи с чем у суда не имелось оснований подвергать сомнению условия договора ипотеки о том, что на момент его заключения площадь дома составляла 572,80 кв. м. Доказательств обратного суду не представлено.
При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам, суд пришел к правильному выводу о том, что договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые и существенные условия данного вида договоров и соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ и ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем обоснованно отказал истцам в удовлетворении исковых требований о признании данного договора незаключенным.
Согласно ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок, сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
Статьей 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Доводы истцов о признании договора ипотеки незаключенным в связи с нахождением жилого дома на 4-х земельных участках вместо одного, суд правильно не принял во внимание, так как требования ч. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ "Об ипотеке "залоге недвижимости" при заключении договора ипотеки были соблюдены. Права и интересы третьих лиц при заключении данного договора не нарушены.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований И.Г. к ОАО "Номос-Банк" о признании недействительным договора ипотеки, отказано, в связи с непредоставлением доказательств нарушения ее прав.
Не представлено И.Г. таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.
Доводы кассационных жалоб о неправильной оценке судом обстоятельств дела и исследованных доказательств, неправильном применении закона по вышеуказанным основаниям несостоятельны.
Наличие на момент заключения договора ипотеки в собственности объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) по адресу: <...>, И.В. не оспаривает и это подтверждено материалами дела. Предмет залога договором индивидуально определен.
Доводам истцов о незаключенности договора ипотеки и всем представленным сторонами доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства дела судом исследованы полно и всесторонне, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, кассационные жалобы не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы И.В., И.Г., представителя И.В. - Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)